1,000万円から始める不動産投資が、20年後に7億円規模へ育つ理由
「不動産投資って、結局お金持ちがやるものですよね？」
そう思われがちですが、必ずしもそうではありません。
実は、最初に用意する自己資金が1,000万円あれば、時間を味方につけることで、20年後に総資産7億円、年間キャッシュフロー1,000万円以上を目指すことは十分に現実的です。
今回は、その考え方を数字を使って、できるだけシンプルに説明していきます。
まず、今回のシミュレーションの前提となる条件です。
【想定する収益不動産（新築木造アパート）】
・物件価格：1億円
・諸費用：500万円（合計1億500万円）
・自己資金：1,000万円
・融資：9,500万円
・金利：2.3％（35年ローン）
・年間家賃収入：700万円（1LDK×9戸想定）
・年間経費：150万円（管理・修繕・税金・保険など）
・年間ローン返済：400万円
・年間キャッシュフロー：約150万円
まずは、この条件で1棟目を購入します。
自己資金1,000万円を使って、1億円規模の収益不動産を1棟取得すると、毎年およそ150万円のキャッシュフローが生まれます。
ここで重要なのは、このキャッシュフローを生活費に使わないという前提です。
不動産が生み出したお金を、すべて次の投資のために貯めていく。 そうすると、約7年で1,000万円が貯まります。
そして8年目。 貯まった1,000万円を自己資金にして、同じ規模の収益不動産をもう1棟購入します。
これで物件は2棟になり、年間キャッシュフローは300万円に増えます。 年間300万円あれば、約4年で次の1,000万円が貯まります。
その資金を使って3棟目を購入すると、年間キャッシュフローは450万円。 450万円なら、約3年でまた1,000万円が貯まります。
同じ流れで、4棟目を購入すると年間キャッシュフローは600万円。 この段階になると、2年ほどで次の自己資金が用意できます。
5棟目では年間750万円、 6棟目では年間900万円と、キャッシュフローの増えるスピードはどんどん早くなっていきます。
そして7棟目を取得した時点で、年間キャッシュフローは1,000万円を超える水準に到達します。
ここまでにかかる時間は、およそ20年。
注目してほしいのは、この20年間で、給料から追加で自己資金を出し続けていないという点です。
最初の1,000万円をきっかけに、銀行融資というレバレッジを使い、不動産が生んだお金だけで次の不動産を増やしていく。
つまり、資産が資産を増やす仕組みを作っている、ということです。
「7棟・7億円も不動産を持っていたら、借金も7億円なのでは？」 そう感じるかもしれません。
ただし、ローン返済には元金返済が含まれています。 この元金返済は、表には見えませんが、確実に純資産を積み上げています。
今回のシミュレーションでは、10年ほどで元金返済が約2,000万円進む想定です。 時間差はありますが、7棟全体で見ると、純資産は約1.3億円まで育っていきます。
結果として、 ・総資産：7億円 ・純資産：約1.3億円 ・年間キャッシュフロー：1,000万円以上 という状態が見えてきます。
これは、ただ 融資・時間・再投資を淡々と積み重ねた結果です。
不動産投資の本質は、「早く儲けること」ではなく、 時間をかけて、資産の大きさそのものを育てていくことにあると思います。
