不動産投資は「終わり方」を決めてから始める

不動産投資は「終わり方」を決めてから始める

不動産投資の出口戦略は、とてもシンプルです。
選択肢は「持ち続ける」か「売却する」か、この2つしかありません。

ただし、この出口を購入前に考えているかどうかで、
数年後の自由度は大きく変わってきます。

木造の新築アパートを例にすると、減価償却期間は
設備が15年、建物が22年です。
設備と建物を分けて償却している場合、
15年が経過した時点で設備の減価償却が終了します。

このタイミングで何が起きるかというと、
経費が減り、課税所得が一気に増えるということです。
そのため、築15年はひとつの区切りとして語られることが多くなります。

一方で、築10年ほどで売却するケースもあります。
これは「早く売りたいから」ではなく、
次の買主がローンを組みやすくするためという意味合いが強いです。

中古物件では、新築と同じように35年ローンが組めないことも多いですが、
一部の金融機関では「耐用年数 − 経過年数」を基準に融資期間を判断します。

たとえば、耐用年数を50年と考える金融機関で、築10年の物件なら、
50年 − 10年 = 40年。
ただし、最長融資期間が35年であれば、35年ローンが可能という判断になります。

この仕組みがあるため、築10年程度の物件は、
次の買主にとって扱いやすいのです。

逆に、築年数が進みローン期間が短くなると、
金融機関からは
「自己資金を多めに入れてください」
と言われやすくなります。

これは、キャッシュフローが出にくくなるためです。
結果として、レバレッジを活かした投資がしづらくなり、
自己資金が限られている人にとっては、
購入対象から外れることもあります。

そのため、売却を選ぶ場合は、
次の人が長めのローンを組める年数で売る
という視点がとても大切になります。

築10年で売るのは「次の買主目線」、
築15年で売るのは「自分の減価償却を意識した判断」。
この違いを理解しておくだけでも、考え方は整理しやすくなります。

では、持ち続ける戦略はどうでしょうか。
木造アパートの場合、建物の減価償却は築22年まで取れます。

しかし、23年目以降は建物も設備も減価償却が取れなくなります。
このタイミングで起きやすいのがデッドクロスです。

デッドクロスとは、
元本返済額が減価償却費を上回る状態のことを指します。

帳簿上は利益が出ているため、
税金はしっかり発生します。
一方で、実際に手元に残るお金は、
ローン返済後のキャッシュフローだけです。

つまり、「儲かっているように見えて、現金が残らない」
という状態が起きやすくなります。

この段階でも持ち続けるなら、
新たに減価償却が取れる物件を追加で購入し、
全体の税負担を調整していく必要があります。

ただし、そのときに問題になるのが手元の現金です。
事前に想定していなければ、
「買いたくても買えない」という状況に陥ります。

売るか、持ち続けるか。
どちらが正解ということはありません。

大切なのは、買う前から出口の景色をイメージしておくこと。
それだけで、不動産投資はずっと落ち着いた判断ができるようになります。

不動産は、始め方よりも、終わり方の設計が重要です。
出口を理解したうえで選んだ物件は、
時間が経っても、あなたの選択肢を狭めにくくしてくれます。