「小さく始める不動産投資」が、うまくいかない理由

株式投資の世界では、できるだけ早く・小さく始めて、時間を味方につけるという考え方が王道です。少額から始められ、失敗しても致命傷になりにくい。経験を積みながら、資産をゆっくり大きくしていくことができます。

ただし、この発想をそのまま不動産投資に持ち込むと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。

その代表例が、区分ワンルームマンション投資です。

「まずは不動産を経験したい」「いきなり大きな借金は怖い」「小さく始めて、徐々に規模を大きくしたい」

こう考える人が、最初に検討するのが区分ワンルームです。ですが、不動産投資においては、この考え方自体が正しくありません。

区分ワンルームを扱う業者の説明を聞くと、たいてい次のような言葉が並びます。

一見すると魅力的ですが、ここで気づいてほしいのは、「収益が出る」という話がほとんど出てこないという点です。

そもそも、収益不動産とは何でしょうか。

家賃収入があり、管理費・修繕積立金・税金などの経費を差し引き、さらにローン返済をしても、手元にお金が残る。これが本来の不動産投資です。

ところが区分ワンルームの場合、家賃収入からすべてを差し引くと、ほぼ確実に毎月赤字になります。

その赤字を、

という形で、給料から補填し続ける構造です。しかもそれが30年間続きます。

これは、家賃が下がらず、空室も出ないという、かなり都合のいい前提で成り立っています。

毎月お金を出し続ける仕組みを、本当に「投資」と呼べるでしょうか。

仮に月1万円の赤字だったとしても、 30年で360万円の持ち出しです。

「売れば取り戻せる」と言われることもありますが、購入価格自体が相場より高く設定されているため、売却で利益が出るケースはほとんどありません。

つまり、最初から赤字で終わることが前提の投資になっているのです。

だから私は、区分ワンルームマンションは投資ではないと考えています。

どうしても区分で始めたい場合、可能性があるとすればファミリータイプの区分マンションくらいでしょう。

ファミリータイプは、賃貸だけでなく、実際に住む人向けの「実需」でも売買されます。オーナーチェンジで購入し、空室時にリフォームして実需向けに売却できれば、利益が出る可能性はあります。

ただし、こうした物件は滅多に出てきません。私自身、長期間探しましたが、現実はかなり厳しいものでした。

また、「節税になるから」という理由で区分ワンルームを勧められることもあります。確かに、損益通算で数万円の税金が戻ることはあります。

しかし、数万円の節税のために、年間何百万円もの赤字を受け入れるのであれば、それは冷静な判断とは言えません。

同じお金をインデックス投資に回していれば、 30年後には大きな資産になっていた可能性の方が高いはずです。

不動産投資では、「小さく始める」より「準備してから始める」ことの方が重要です。

年収を上げ、支出を抑え、 3000万〜5000万円の自己資金を作る。

そして、年収700万〜1000万円規模になった段階で、 1億円前後の一棟収益不動産を購入する。土地があり、毎月きちんと黒字が出る物件です。

これが、不動産投資で成功しやすい現実的なルートだと思います。

借金は確かに怖いものです。でも、勉強を重ねるほど、本当に怖いのは「借金」ではなく「間違った投資対象」だと気づくはずです。

知識を身につければ、区分ワンルームマンションに手を出さなくなる。それが自然な結論だと思います。