区分マンションからの再挑戦──10年越しにたどり着いた「不動産は事業である」という答え

こんにちは。
共働きサラリーマン資産家夫婦の売らないお金の学校を運営している 小林且昌 です。

今回は、私が再び不動産賃貸業に参入しようと思ったときの実体験をお話しします。
最初に選んだのは「区分マンション投資」。
しかし、学びを重ねるうちに気づいたのは、不動産とは「投資」ではなく「事業」だということでした。

再挑戦のきっかけは「仕組みで収入をつくる」こと

10年前、一度不動産投資を諦めたことがあります。
当時は「不動産＝一発逆転」「儲かりそう」というイメージだけで動いていました。
けれど、知識も経験もなく、結果は中途半端なまま終わりました。

それから年月を経て、40歳を迎えた今。
インデックス投資で金融資産を積み上げる中で、私はこう思うようになりました。

労働で得るお金ではなく、資産が自分の代わりに働いてくれる仕組みをつくりたい。

その答えの一つが、不動産賃貸業でした。

区分マンション投資からの再スタート

最初に思い浮かんだのは、やはり区分マンション。
自己資金でも小さく始められ、ローンを組まずに買える点が魅力でした。

「ワンルームマンションなら、リスクが少ないかもしれない。」
そう考えて、再び物件探しを始めました。
インターネット、本、YouTube…。
とにかく情報を集め、シミュレーションも作成しました。

しかし、すぐに現実が見えてきました。

ワンルームマンションではキャッシュフローが出ない

計算してみると、家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引くと、
ほとんど手元にお金が残らない。
月々のキャッシュフローは数千円、もしくはマイナスです。

不動産投資とは言えど、これでは「勉強代」にしかなりません。
家賃は入っても、実際の手残りは増えない。
「資産形成」という観点では非効率すぎると感じました。

結果として、私はワンルームマンション投資を「事業にはならない」と判断しました。

ファミリータイプ区分マンションの可能性

ただ、区分マンションにもわずかなチャンスがあります。
それが「ファミリータイプ区分マンション」。

たとえばオーナーチェンジ物件を購入して、空室時に実需向けへ高く売る。
または、空き物件を安く仕入れ、リノベーションで価値を上げて再販する。

理屈としては可能ですが、現実は甘くありません。
そうした“掘り出し物”はほとんど市場に出回らないのです。
ファミリータイプは実需層が多く、投資としては利回りが低い。

ここでもまた、私は現実の壁にぶつかりました。

減価償却と損益通算──節税の魔法に見えた仕組み

次に興味を持ったのが、減価償却を活用した「節税型投資」でした。
築古物件を購入し、建物価格を短期間で償却して経費化する。
その分、所得税や住民税を減らせる──という理屈です。

一見、魅力的に見えるこの仕組み。
しかし、調べるほどに欠点も見えてきました。

築古物件はローン期間が短く、金利が高くなる
減価償却期間が終わると、節税効果がなくなる
売却時に譲渡所得税がかかる
結果的に、節税は“先送り”にすぎない

つまり、「減税」ではなく「繰延」。
数年後に結局、税負担が戻ってくるということです。

節税のために物件を選ぶ──その考え方自体が、根本的に間違っていると気づきました。

築古物件の融資リスクと「自己資金のジレンマ」

築古物件は耐用年数が短く、金融機関が長期の融資をしてくれません。
結果として、返済期間は10〜15年が限界。
そのぶん毎月の返済額が重くなります。

また、自己資金を多く入れないと買えない。
つまり、「レバレッジをかけて拡大したい」という人ほど向かない投資です。

私はこの段階で、ようやく理解しました。
築古節税型の投資は「お金を持っている人の戦略」であって、
これから拡大を目指す人の戦略ではないということを。

節税ではなく、「入居者のための経営」へ

不動産賃貸業の目的は、税金を減らすことではありません。
入居者に選ばれ、安心して住んでもらうことです。

どんな事業でも、最終的に価値を生むのは「顧客」。
不動産で言えば、それは入居者。

入居者が満足すれば、安定した家賃収入が得られる。
節税を追いかけて空室が増えれば、逆にキャッシュフローは減る。

この“当たり前の真理”を理解したとき、私の考え方は180度変わりました。

新築・築浅への転換──「安定」と「放置」のバランス

そこから私は、「新築・築浅の一棟アパート」へと方向を変えました。

新築物件は価格が高く、利回りも低め。
しかし、修繕リスクや空室リスクが少ない。
そして、管理会社と連携すれば手離れよく運営できる。

会社員として本業がある私にとっては、
「安定して放置できる不動産」が最適解でした。

不動産賃貸業の本質──2つのキャッシュフロー

不動産賃貸業には、2種類のキャッシュフローがあります。

① 表面的キャッシュフロー： 家賃収入 − 経費 − ローン返済
② 潜在的キャッシュフロー： ローン返済のうち「元金部分」

表面的なキャッシュフローが年間150万円でも、
元金返済が200万円進めば、実質的な資産増加は350万円。

この「見えないキャッシュフロー」こそが、不動産の真の魅力です。

インデックス投資のようにグラフで見える利益ではありませんが、
確実に積み上がる“裏の資産形成”なのです。

信頼できるパートナーを見つけるということ

不動産賃貸業は、チーム経営です。
良い管理会社、金融機関、そして不動産会社との関係がすべてを決めます。

私は複数の不動産会社を訪ね、担当者の話を直接聞きました。
ネットで見る印象と、実際に会った感覚が一致するか。
理念や誠実さがあるか。

結局、最後は「人」。
信頼できるパートナーと出会えたとき、
ようやく私は不動産賃貸業を本格的に始める決意を固めました。

不動産は“投資”ではなく“事業”

10年前の私は「不動産＝投資」だと思っていました。
今は「不動産＝事業」だと断言できます。

入居者に安心を届け、地域に貢献し、信頼を積み重ねる。
金融機関に認められ、管理会社と共に長期で経営する。
それこそが、事業としての不動産賃貸業です。

数字の裏には、必ず「人」がいる。
だからこそ、不動産は“信頼のビジネス”なのです。

10年前に諦めた自分へ

もし10年前の自分に会えるなら、こう伝えたい。

「焦らなくていい。知る時間があなたの武器になる。」

あのとき諦めたからこそ、今の学びがある。
インデックス投資で金融の本質を理解し、
お金の使い方・増やし方・守り方を学んだからこそ、
不動産を“仕組み”として見られるようになった。

今なら、確信を持って言えます。
不動産賃貸業は、時間を味方につけられる人の事業です。

まとめ──入居者のための経営が、最も安定する

不動産経営のゴールは、「入居者に喜ばれること」。
節税でも、短期の利益でもない。
安心して暮らせる空間を提供することが、最も安定したキャッシュフローを生む。

それが、私が10年かけてたどり着いた答えです。