不動産投資の資金はどう作る？インデックスファンドで資産を築く手順
不動産投資に参入したいけれど、「自己資金が足りない」「年収が低い」と悩んでいませんか？特に20代から始めようとする場合、資金面のハードルは非常に高く感じられることでしょう。
この記事では、将来の不動産投資に向けた自己資金作りの最適解として、インデックスファンドを活用した長期的な資産形成のステップについて解説します。
不動産投資への参入ハードルと準備期間の過ごし方
不動産投資に参入しようとすると、ある程度の年収や自己資金が必要になってきます。そのため、20代から始めようと思っても、どうしても年収が低かったり自己資金が貯まっていなかったりすることで、参入へのハードルはかなり高いのが現状です。
しかし、その期間に不動産投資の勉強をして知識を蓄えること、そして自己資金を貯めながら年収を上げる努力をすることは非常に重要だと思います。貯金ができて初めて投資は成り立つものですが、資金を作るための選択肢として「インデックスファンドへの投資」があります。
長期視点での資産形成シミュレーション
例えば、5,000万円以上の金融資産を築こうと思えば、10年や20年といった歳月が必要です。その際、貯金と並行して株式投資を行い、資産を効率よく増やしていく必要があります。20年も経てば、投資した金額が2倍から3倍になることは、最低限のシミュレーションでも十分にあり得ます。
したがって、不動産投資への参入を目指すのであれば、以下のステップが求められます。
- インデックスファンドでの資産形成を軸に考える
- 知識の習得と勉強を継続する
- 10年、20年という長い時間をかけて資産と知識を同時に育てていく
このように長期的な視点で準備を進めることで、着実に不動産投資への道が開けるはずです。
資産拡大のスピードとインデックス投資の特性
インデックス投資は、10年、20年という長い年月をかけて資産を築こうと思えば、毎月の積み立て投資になっていきます。では、「月5万円の投資で10年後、20年後の未来は変わるのか」と言われれば、それは確実に変わると断言できます。
もし短期間で株式投資の資産を倍にしようと考えるのでしたら、やはり株価の分析をして銘柄を見つけ、それが上がるだろうと信じるほかに方法はありません。それでプラスになるかマイナスになるかは、確率50%だと思います。大きく資産を増やす可能性がある一方、大きく資産を減らす可能性もある、それが個別銘柄への集中投資です。
したがって、次のどちらかの戦略を選ばなければなりません。
| 投資戦略 | 特徴 |
|---|---|
| インデックス投資 | 複利運用で、ゆっくりと成長していく資産のスピードを受け入れる |
| 個別株戦略 | 短期で大きく増やそうとするための集中投資を行う |
ただ一つ言えるのは、インデックスファンドでの投資は、たとえ資産拡大のスピードは遅く時間がかかったとしても、その時間さえ味方につければ、ほぼ間違いなく投資した金額の2倍、3倍になってリターンが返ってくるということです。
そうすると、自分が株式投資にほとんどの時間を使わなかったとしても、自然にお金が増えるフェーズに入ってきます。複利で運用している実感というのは、後半になればなるほど分かってくるものだと思います。
確実な道を歩むか、勝負をする道を選ぶか
あなたはどちらの道を選びたいと思うでしょうか。資産を築くためには、確実な道を選ぶか、それとも勝負する道を選ぶかの1つを選択しなければなりません。
私は株式投資を始めた当初、株というのは安く買って高く売るものだと思っていました。高く売ることでその差額を利益にする、そのように考えていたのです。しかし、実際にそのやり方で上手くいくことはありませんでした。ですから、私の場合は迷わず「確実な道を歩む」という選択をします。
「時間がかかりすぎて、それではお金持ちになれないじゃないか」という声も聞こえてきそうですが、それは当然のことでしょう。ただ、それは自分自身の貯金額（入金力）が少ないことが原因です。株式投資の運用益が低いからではありません。
そのような理由でインデックス投資を選ばないというのは、経験者から見れば注目すべきポイントがずれていると思います。
投資において最も大切なポイント
もし十分な運用リターンが得られないのだとしたら、まず注目すべきは「どれだけ貯金ができるか」です。自分の収入の中から支出を引いて、その余剰金をどれだけ多く作れるか。これが投資において最も大切なポイントになります。
ここは投資の成績というよりは、考え方や目標設定の問題です。その目標によって、自分が今いくら積み立てなければいけないのかが変わってきます。もし目標とする金額に到達しないのであれば、以下のいずれかが必要になります。
- 運用期間を延ばす
- 積立額を増やす
- 投資手法や戦略を見直す
短期間で大きく稼ぎたいと思えば、それはそれでいいでしょう。自分のお金をどう使うかは周りがとやかく言うことではありません。
ただ、この10年以上の経験を振り返ってみると、インデックスファンドへの投資という選択は自分にぴったり合っていたのだと思います。たとえ運用リターンが少なかったとしても、年間の入金額が300万、400万、500万といった大きな金額になってくれば、それだけで十分に資産は増えていきます。
わずかな資金で大きなリターンを得ようと短期トレードを繰り返すトレーダーよりも、3年から5年といったスパンで見れば、こちらの方が確実にプラスになっていると確信しています。どちらの道を選ぶかは目標設定次第ですが、それを投資家自身がしっかり見極めることが重要です。
10年の積立が不動産投資への道を切り開く
収益不動産も視野に入ようとなった時には、新築木造アパートや築古木造アパートといった収益物件が選択肢に入ってくるでしょう。価格が1億円〜1億5000万円ほどになってくると、自己資金は1000万円以上、さらに金融資産の背景として3000万円から5000万円ほど持っていないと、なかなか融資を受けることができません。
もちろん年収の要件も必要ですが、それ以上に金融資産の額がより大事になってきます。では、その3000万円から5000万円という資産をどのように作るのか。私自身を振り返ってみると、それはインデックス投資のおかげだったと考えています。
10年前、不動産投資をしようと思い物件を探していた頃、不動産業者を回ってもワンルームマンションの融資の基準にすら乗らない状態でした。当時は金融資産も年収も十分ではありませんでした。しかし、そこから10年が経ち、ようやく物件を購入できる属性まで成長することができました。
これは一重に、インデックス投資で資産を効率よく増やせたからだと思います。もしインデックス投資をしていなければ、資産は今の半分程度に留まっていたかもしれません。そう考えると、若いうちから積立投資を継続した期間は、銀行から融資を受けてレバレッジをかけ、不動産を購入するために必要な過程だったのだと改めて感じています。
王道の投資を人生の軸にする
不動産投資で一棟収益不動産に参入できる属性になるまで、約10年以上かかりました。その間、区分マンション、戸建、地方の築古アパートなど、あらゆる検討をしました。しかし、その期間にたくさんの勉強ができたのではないかと思っています。
「早く始めたい」という気持ちは、誰もが持つものです。ただ、焦るあまり条件を妥協して、フルローン、サブリース、といったワードに飛びつくのはあまり良くありません。その期間に参入できないのであれば、それは自分がまだ参入できる属性に達していないということです。
ですから、今は歯を食いしばって仕事を頑張り、年収を上げ、金融機関の融資のテーブルに乗るまでお金を貯めなければいけません。その期間をただの貯金だけで過ごすとスピードが遅くなってしまいます。そこで、自己資金を貯めるために最も確実で効率が良い方法が「インデックス投資」だと私は考えています。
実際に私も、10年以上のインデックス投資を積み立てたことで大きな資産を築くことができ、結果として不動産投資のために銀行から融資を受けられる属性に至ることができました。
周りからどれだけ「時間がかかる」「遅い」「非効率だ」と言われても、私はこの方法を人生の投資の軸にしているため、やめることはありません。誰が何と言おうと、最終的には着実に資産を築けていると自負しています。「お金の貯まりが遅い」と思うのであれば、入金額を増やせばいいだけの話です。
人生の軸となる金融資産の投資は、より安全で確実なものであるべきです。もちろんその過程で、気分転換に高配当ETFを買ってみたり、J-REITや個別銘柄を買ってみたりするのは個人の判断なので自由です。しかし、ベースとなるのはインデックスファンドでの全世界投資であり、長期運用という軸を外してはいけません。
まとめ：着実に資産を築く
長期運用の軸を持たなければ、不動産投資をしたいと思っていても、なかなか十分な自己資金を貯めることができないでしょう。世の中にはクラウドファンディングのような「利回り十数パーセント」といった魅力的な商品が並んでいますが、投資に関しては王道を歩むべきだと考えています。
利回りやリターンの高さよりも、入金額を増やして元本を厚くする。この考え方がとても大切です。この考え方に納得し、インデックス投資で金融資産を築くことができれば、不動産投資に参入するための「5,000万円」という目標に達することができるはずです。
